Neste momento da pandemia do Coronavírus muitos negócios tem sido afetados com a orientação que as pessoas fiquem dentro de casa. Comércio e serviços tem buscado alternativas para vender fora de seu ponto comercial.
Uma pergunta frequente das empresas é:
“Existe
a possibilidade de renegociação de contratos de locação comercial no
qual uma das partes tenha sido particularmente afetada pelas medidas do
Governo, durante a pandemia do novo coronavirus?”
Sabe-se
que decretos estaduais e/ou municipais determinaram o fechamento de
estabelecimentos comerciais, shoppings centers, entre outros,
inviabilizando o exercício da atividade empresarial nestes locais. No
mínimo, o setor sofre com as medidas de isolamento social recomendadas
pelo Governo.
A
renegociação extrajudicial destes contratos, pautada na boa fé e no bom
senso das partes envolvidas, é o caminho mais indicado a se seguir, buscando garantir
o equilíbrio econômico financeiro do contrato, ou seja, evitando que
apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da
pandemia.
O art. 18 da Lei do Inquilinato permite a qualquer uma das partes fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
Assim,
locador e locatário podem acordar, por exemplo, a concessão de desconto
no valor do aluguel, por prazo determinado (exemplo: 3 meses a contar
do início da pandemia), ajustando um valor que seja proporcional ao tempo de baixa de vendas sofrida pelo locatário. Lembrando que, ainda que a atividade comercial esteja suspensa naquele ponto, até a devolução do imóvel ao dono é preciso pagar enquanto houver posse do imóvel.
Uma outra saída é ajustar um desconto por prazo determinado, com prorrogação do pagamento do valor para período posterior (exemplo: desconto de 50% do valor do aluguel por 3 meses, para pagamento do valor correspondente no ano seguinte).
Podem também convencionar que não haverá reajuste no contrato, no corrente ano.
Embora seja aplicável a lei específica (do Inquilinato) às relações locatícias, a revisão dos contratos pode ocorrer pela teoria da imprevisão, extraída do art. 317 do Código Civil, que diz:
“quando,
por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o
valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz
corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o
valor real da prestação.”
Em casos extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva),
“nos
contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das
partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a
outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis,
poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença
que a decretar retroagirão à data da citação.”
Escrito pelo Departamento Jurídico do Sebrae Nacional. Atualizado em 24.03.2020.
