CONTRATOS AGRÁRIOS




Prof.: Milton I. Heinen



CAPITULO V -

            Legislação: Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) – artigos 92 a 96
                                   Lei nº 4.947/66 – artigos 13 a 15
                                   Decreto nº 59.566/66 – regulamenta a legislação.
                                   Código Civil – Orientação geral e aplicação subsidiária.
                                                                       (arat. 421 – f. Social do contrato).
1. CONSIDERAÇÕES GERAIS

1.1. Referências históricas:
Nosso ordenamento jurídico, até o advento do código Civil de 1.917, era completamente omisso no tocante à regulamentação das relações jurídicas contratuais relacionadas com as atividades agrárias. A Lei de Terras ( de 1850) silenciou a respeito do tema. Nem mesmo a proclamação da república mudou este quadro. Assim, as primeiras regras reguladoras dos contratos agrários estão inseridas no Código Civil de 1.916/17, que estabelecia disposições especiais aplicáveis aos prédios rústicos (artigos 1.211 a 1215), e regras referentes à parceria agrícola (artigos 1.410 a 1.423).

O Código Civil de 1.916, apesar da economia da época ser essencialmente agrícola, é eminentemente urbano. Por isso estabeleceu poucas regras especificamente aplicáveis ao meio rural de forma a considerar proprietários e parceiros ou arrendatários como se fossem efetivamente iguais.

É possível identificar considerável aperfeiçoamento na regulamentação dos contratos agrários a partir das normas editadas através do Estatuto da Terra, a partir do qual os contratos agrários passaram a ter regulamentação própria. Ainda assim, mesmo levando-se em conta maior limitação da liberdade contratual das partes envolvidas, dadas as imposições legais, não é possível dizer que houve real evolução dos contratos agrários a partir da Lei no 4.504/64, uma vez que esta não efetuou modificação substancial nos contratos de arrendamento e de parceria.

O Novo Código Civil (Lei nº 10.406/02), que entrou em vigor em janeiro/2003, não repetiu os dispositivos anteriores referentes à locação de prédio rústico e em relação à parceria rural, em função da legislação específica ( Estatuto da Terra). Quanto ao Comodato, também aplicável ao meio rural, o novo código repetiu a redação anterior e, no que diz respeito à empreitada, trouxe algumas alterações, como se pode ver no capítulo específico (art. 610 a 626).

Mas a grande inovação refere-se aos contratos em geral e, neste caso, serve como orientação também para os contratos agrários, sejam nominados ou inominados. Trata-se da inserção do princípio geral da função social do contrato. O art. 421 do novo Código assim dispõe: “ A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”.

Em relação aos contratos agrários, cujas regras específicas estão no Estatuto da Terra e seus regulamentos, parte da doutrina agrarista, mais crítica, entende que  não contribuem para o alcance da justiça social no campo. Como bem ressalta José dos Santos Pereira Braga ( in Dir. Agrário Brasileiro - org. Raimundo Laranjeira - Ed. Ltr), “os contratos de arrendamento e parceria, como estão disciplinados no Estatuto da Terra, constituem verdadeiros óbices à realização da justiça social no campo e o cumprimento da função social na medida em que, garantindo o desempenho econômico do imóvel e sua exclusão da reforma agrária, preterem o acesso do trabalhador à propriedade, com a negação do fundamental direito à terra.”

Neste sentido, o Estatuto da Terra traz contradições em seu texto. Se por um lado ( art. 2º) assegura a todos a oportunidade de acesso à terra, visando alcançar a justiça social (art. 16), por outro lado, na parte dedicada ao desenvolvimento rural, mais especificamente nos contratos agrários, acaba por estabelecer restrições ao acesso à terra por parte de quem efetivamente trabalha a terra.

É necessário entender, contudo, que tanto a propriedade quanto a posse (agrária) estão condicionados ao princípio da função social e ao preceito básico de justiça social. Mas, a posse agrária, de quem efetivamente trabalha a terra, tende a tornar-se mais importante do que a propriedade estática.

Não resta dúvida, portanto, que os contratos agrários baseiam-se em princípios e regras especiais, diferentes daquelas que regem os contratos em geral. Porém, com nova orientação inserida no novo Código civil (art. 421), o principio da autonomia da vontade e o princípio de que o contrato faz lei entre as partes, que já não tinham o mesmo significado no âmbito dos contratos agrários, agora, com maior ênfase, devem se subordinar  à orientação geral da função social.

Quanto ao cumprimento das regras obrigatórias estabelecidas em relação aos contratos agrários, o judiciário tem uma importante tarefa, evidentemente levando em conta os fins sociais da lei (art. 5º da L.I.C.C.), a efetiva garantia da função social do contrato e, em especial, levando em conta os objetivos estabelecidos no artigo 103 do Estatuto da Terra.

1.2. Suporte legal atual dos contratos agrários:
Atualmente, a Lei nº 4.504/64 regula os contratos agrários nos artigos (92 a 96, além das regras estabelecidas pela Lei nº 4.947/66 (artigos 13 a 15), sendo que o regulamento da matéria está no Decreto nº 59.566/66. As
disposições do Código Civil, conforme disposto no art. 92, § 9º da lei nº 4504/64, continuam sendo de aplicação subsidiária.

1.3. Características dos contratos agrários:
-                 São consensuais: os direitos e obrigações das partes surgem com o simples consentimento das partes, aperfeiçoando-se com a integração das declarações de vontade dos declarantes. Porém, para o registro do contrato e nos casos de financiamento, é evidente e necessário que sejam feitos por escrito.

-                 Bilaterais: as partes se obrigam reciprocamente, com interdependência entre as obrigações.

-                 Onerosos: ambas as partes visam obter benefícios numa relação de equivalência, com obrigações de ambas as partes, o que apenas não ocorre no comodato, não regulado pela legislação específica.

-                 Comutativos: há benefícios recíprocos certos, numa relação de equivalência das prestações.

-                 De trato sucessivo: as obrigações são continuadas e não se esgotam numa simples operação de crédito.

-                 Formais: ao menos em sua maioria, uma vez que devem ser escritos e registrados. Contudo, não há unanimidade neste aspecto, até porque a lei não exige forma especial para a sua formação e validade.

-                 Maior limitação da liberdade de contratar, porque a lei estabelece cláusulas obrigatórias e, por outro lado, direitos e garantias irrenunciáveis, visando a proteção à parte mais fraca.


2. CONCEITOS

Para Vivanco (apud José Braga - In D. Agrário Brasileiro), “contrato agrário é a relação jurídica agrária convencional que consiste no acordo de vontade comum destinado a reger os direitos e obrigações dos sujeitos intervenientes na atividade agrária, com relação a coisas e serviços agrários.”

Para Otávio M. Alvarenga ( apud Benedito F.Marques - In Dir. Agrário Brasileiro, AB Editora), “por contrato agrário devem ser entendidas todas as formas de acordo de vontade que se celebrem, segundo a lei, para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos vinculados à produtividade da terra.” Este conceito, como se pode verificar, abrange os contratos típicos ( parceria e arrendamento) e os atípicos.


3. MODALIDADES

Os contratos agrários, à luz da legislação em vigor, podem ser divididos em contratos nominados ou contratos típicos, que englobam os contratos de arrendamento e parceria, e os contratos inominados ou atípicos, do que são exemplos o comodato, a empreitada, o compáscuo, entre outros. Estes últimos, mesmo não havendo regra especial definida na lei, devem, como condição de validade e no que lhes for aplicável, cumprir as regras obrigatórias estabelecidas para os contratos de parceria e arrendamento. É o que vem disciplinado no art. 39 do Decreto nº 59.566/66.





4. ELEMENTOS OBRIGATÓRIOS:

Qualquer que seja a forma do contrato e a modalidade adotada, ficam estabelecidas às partes as seguintes obrigações legais, independente de estarem inseridos na redação do contrato:
-                 conservar os recursos naturais,
-                 dever de proteção ao mais fraco na relação contratual ( via de regra o arrendatário e o parceiro outorgado);
-                 Observância dos prazos mínimos estabelecidos por lei;
-                 fixação do preço do aluguel dentro dos limites legais;
-                 indenização, com direito de retenção das benfeitorias úteis e necessárias;
-                 proibição de prestação de serviços gratuitos pelo arrendatário e parceiro outorgado;
-                 proibição de obrigação do arrendatário beneficiar seus produtos na usina do arrendador e de vender a este os seus produtos. (art. 93 da Lei nº 4.504/64);
-                 obrigatoriedade de cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais (art. 13,111 da Lei nº 4.947/66 e art. 13,11 do Decreto 59.566/66);
-                 proibição de usos e costumes predatórios da economia agrícola ( art. 92 do ET; art. 13,I da Lei nº 4.947/66 e art. 13,VII,b do Dec. Nº  59.566/66);
-                 irrenunciabilidade de direitos e vantagens legalmente definidos em prol do arrendatário e parceiro-outorgado (art. 13,IV da Lei nº 4.947/66 e art. 13, I do Dec. 59.566/66).

Além de buscar a preservação dos recursos naturais renováveis e do meio ambiente em geral, as cláusulas obrigatórias nos contratos têm também, como finalidade garantir a proteção ao débil econômico, com fundamento claro de ordem pública, como vem estabelecido no artigo 13 da Lei nº 4.947/66.


5. PARTES: 

Os contratos agrários têm como partes contratantes, de um lado o proprietário ou quem detenha a posse, ou ainda, quem tenha a livre administração do imóvel rural.

Tratando-se de arrendamento, quem cede a terra é denominado de arrendante e se for parceria rural, será denominado de parceiro outorgante (também chamado de parceiro proprietário).

Do outro lado da relação contratual situa-se quem vai exercer a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista (art. 1º do Dec. Nº 59.566/66). Além da terra, o gado, isoladamente, também pode ser objeto de parceria rural, especificamente a parceria pecuária. O contratante trabalhador, no arrendamento rural é denominado de arrendatário e na parceria rural sua denominação é parceiro-outorgado. Tanto o arrendatário como o parceiro outorgado, podem ser uma pessoa ou o conjunto familiar.




6. DIFERENÇAS ENTRE ARRENDAMENTO E PARCERIA:

A diferença básica está relacionada às vantagens auferidas pela parte que se dedica à exploração do imóvel.

No contrato de arrendamento rural são cedidos uso e o gozo do imóvel rural. Assim o arrendatário aufere todas as vantagens do imóvel, de acordo com o que ficou avençado. Na parceria é cedido apenas o uso específico do imóvel rural.

            O pagamento do arrendamento é ajustado em quantia certa (em dinheiro), como valor certo (art. 18 do Decreto), enquanto que na parceria, parceiro outorgante e parceiro outorgado partilham o resultado obtido.

No arrendamento, os riscos correm por conta do arrendatário; na parceria rural, espécie de sociedade, os riscos correm por conta das duas partes, podendo ocorrer a partilha de prejuízos.


7. FORMA DOS CONTRATOS:

Pode ser tanto escrita como verbal, de forma expressa ou tácita ( art. 92).  Contudo, para maior garantia, convém que os contratos sejam escritos. Nos contratos verbais subentende-se estarem presentes todas as cláusulas e condições obrigatórias estabelecidas em lei. O contrato agrário pode, portanto, ser provado exclusivamente por testemunhas, independentemente do seu valor.


8. PRAZOS MÍNIMOS LEGAIS: ( regra geral é o prazo mínimo de 3 anos)

Os contratos de arrendamento e de parceria podem ser celebrados por prazo determinado ou indeterminado. De qualquer forma é obrigatória a observância dos prazos mínimos estabelecidos na lei. Sendo de prazo indeterminado, não pode ser extinto antes deste prazo mínimo estabelecido na lei, presumindo-se feito pelo prazo mínimo de 3 anos.

Quanto ao arrendamento (locação) por prazo indeterminado, o Estatuto da Terra estabeleceu uma inovação em relação ao Código Civil de 1.916. Este, na falta de estipulação de prazo certo, previa a duração necessária a uma colheita.

O artigo 95,I e II e o art. 96,I do ET fixam o prazo mínimo de 3 anos para os contratos de arrendamento e de parceria, com a garantia de prorrogação até a ultimação da colheita. A mesma regra vem estabelecida nos artigos 21 e 37 do Regulamento. No caso da parceria, há o entendimento de que  o prazo é mínimo e único, de 3 anos. Porém, se a lavoura for permanente, ainda assim o prazo mínimo deve ser de 5 anos.

O art. 13,II do Regulamento ( Decreto nº 59.566/66) se encarregou de detalhar os prazos mínimos para as diversas modalidades de arrendamento, assim estabelecendo:
-          Prazo mínimo de 3 anos de arrendamento para lavoura temporária e/ou pecuária de pequeno e médio porte (art. 13,II,a);
-          prazo mínimo de 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorram atividades de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal ;
-          prazo mínimo de 7 anos, nos contratos em que ocorra atividade de exploração florestal.

Os prazos mínimos têm, entre outras, as finalidades de proteger o débil econômico, ou seja, o arrendatário ou o parceiro-outorgado e de evitar o mau uso da terra. Neste sentido, quanto maior a duração do contrato, maior será a possibilidade de obtenção de renda pelo contratado e, ao mesmo tempo, este se preocupará mais com a preservação ambiental no imóvel objeto do contrato.


9. ARRENDAMENTO RURAL:

9.1. Conceito:
Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da lei (art. 3º do Decreto nº 59.566/66).

Como se verifica no conceito, o arrendatário, em decorrência do contrato, passa a ter o uso e gozo do imóvel, não estando definido o tipo de atividade a ser exercida. O uso e gozo supõe o livre exercício de qualquer atividade agrária licita, observadas as regras legais de uso do solo.

9.2. Valor máximo do arrendamento (preço):

Pelas regras específicas em vigor, o valor do arrendamento não pode ser ajustado livremente, uma vez que há limites legais. (Estatuto da Terra, art. 95,XII e art. 17, § 1º do Decreto ), não podendo ser superior a 15% (no caso de arrendamento total) do valor cadastral do imóvel (valor da terra nua), acrescido do valor das benfeitorias que entrarem na composição do negócio. Valor da terra nua é o valor total do imóvel, menos o valor das benfeitorias, culturas, pastagens cultivadas e florestas plantadas.

Tratando-se de arrendamento parcial, com exploração intensiva e alta rentabilidade, o preço pode ir ao limite de 30% sobre o valor cadastral da parte que for arrendada.

Ajuste e pagamento: O preço do arrendamento sempre deve ser ajustado em dinheiro, em valor certo, mas o pagamento pode ser efetuado tanto em dinheiro, como em produtos ou frutos, conforme preço de mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial. (art. 18 do Decreto 59.566/66).


9.3Obrigações das partes: art. 40 e 41 do Decreto 59.566/66


10. PARCERIA RURAL:

10.1. Conceito: Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista;  e/ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos de caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da Lei (art. 4º do Decreto 59.566/66).

10.2. Tipos de parceria rural

Parceria agrícola - quando o objeto é a atividade de produção vegetal.
Parceria pecuária - quando são cedidos animais para cria, recria, invernagem ou engorda.
Parceria agro-industrial - quando se visa o uso do imóvel rural e ou de máquinas e implementos para a atividade de transformação de produto agrícola, pecuário ou florestal.
Parceria extrativa - quando visa a atividade de extração de produto agrícola, animal ou florestal.

Parceria mista - quando o objeto for a realização de mais de uma das modalidades acima indicadas.

10.3. Percentuais de participação dos parceiros: art 96,VI e art. 35, § 3º do Decreto nº 59.566/66 .

Apesar da cota máxima estabelecida para a participação do proprietário nos frutos da parceria, a prática tem levado a relações contratuais onde as regras legais não são cumpridas. E muito comum a prática da lavoura à meia (50%), o que não deixa de ser um tipo de parceria, porém, as condições não são aquelas estabelecidas pela lei, de forma que o parceiro outorgado normalmente arca com todo o custo de preparo do solo, plantio, sementes, adubo, etc, e ainda assim, entrega 50% do resultado para o proprietário.

Contudo, o art. 35, § 3º do Decreto 59.566/66 é claro ao dispor que “não valerão as avenças de participação que contrariarem os percentuais fixados neste artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juízo contra isso e efetuar a consignação judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, for devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos, despesas, custas e honorários advocatícios”.

Caso o parceiro outorgado tenha entregue percentual maior do que o máximo previsto por lei, terá direito ao ressarcimento do excedente ou à correspondente indenização.

Em relação à parceria, o legislador não desceu aos mesmos detalhes como fez em relação ao arrendamento rural, mas  indicou que as regras do arrendamento são de aplicação subsidiária à parceria, aplicando-se no que couber ( art. 96,VII da Lei nº 4.504/64).

10.4.  A falsa parceria:

O Estatuto da Terra, através do disposto no parágrafo único do artigo 96, busca identificar a falsa parceria, nas situações em que o trabalhador é pago em parte em dinheiro e parte em produto, sempre que a direção dos trabalhos seja de inteira responsabilidade do proprietário. Nestas condições, quando não vigoram, na prática, os elementos societários caracterizadores da parceria, está-se efetivamente diante de um contrato de trabalho, regulado pela legislação trabalhista. Esta é uma das razões do grande questionamento feito pelo agrarismo à legislação que disciplina a parceria, na medida que não se afina com a busca da justiça social e o acesso do trabalhador à propriedade da terra.


11. PRORROGAÇÃO DOS CONTRATOS

A prorrogação tem por finalidade assegurar ao arrendatário e ao parceiro outorgado os resultados do negócio, dilatando-se o prazo estipulado, nas mesmas condições, por atraso na colheita, no abate dos animais ou na parição do rebanho.


12. RENOVAÇÃO DOS CONTRATOS E DIREITO DE PREFERÊNCIA:

A renovação consiste na repetição do contrato entre as mesmas partes, repetindo-se as condições anteriores, ou com as modificações que ficarem ajustadas.
Não havendo prazo de duração estipulado para o contrato, subentende parte da doutrina que, após o decurso do prazo mínimo legal, sem que haja notificação no prazo certo para a extinção do contrato, este se renova nas mesmas condições para mais um prazo mínimo estabelecido em lei. Para outros, uma vez ultrapassado o prazo mínimo da lei, é possível, a qualquer tempo, o encerramento do contrato, com a notificação pelo proprietário, com antecedência mínima de 6 meses.

Arrendatário e parceiro outorgado têm preferência em igualdade de condições com terceiros, para a renovação do contrato. Neste sentido, havendo proposta oferecida por terceiro, o arrendatário ou o parceiro outorgado, deve ser notificado desta intenção e das condições da oferta, no prazo de 6 meses antes do vencimento do contrato (art. 95,IV do ET), tendo, após notificado, 30 dias para requerer a sua preferência, sendo que o silêncio é traduzido em renúncia do exercício deste direito.

Não havendo notificação, o contrato considera-se automaticamente renovado. (art. 95,IV).           
A retomada para uso próprio obedece às mesmas regras, e prazos de notificação, conforme disposto no art. 95,V do ET.


13. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL: não interrupção do contrato. Preferência.

Em caso de alienação do imóvel, a lei (art. 92, § 3º do ET) garante o direito de preferência ao arrendatário, nas mesmas condições, para a aquisição do imóvel. Entende-se que esta garantia também é extensiva à parceria, por exegese do disposto no artigo 96,VII do ET, uma vez que manda aplicar à parceria, no que couber, as normas pertinentes ao arrendamento rural.

Para o exercício do direito de preferência, o proprietário deverá dar conhecimento, mediante notificação, do teor da proposta de aquisição (preço e demais condições) oferecida por terceiro. Notificado, o ocupante do imóvel terá o prazo de 30 dias para se manifestar quanto ao seu interesse, sendo que o silêncio importa em renúncia tácita.

Esta simples preferência, na prática não dá efetiva proteção ao arrendatário ou parceiro outorgado, além de não considerar o trabalho desenvolvido na terra, do qual resultou a efetiva valorização da terra. De fato, a regra da lei impõe ao arrendatário e ao parceiro outorgado, a única vantagem de comprar a terra a preço de mercado, depois de tê-la beneficiado e valorizado, cuja vantagem fica com o proprietário e, eventualmente com terceiro. Como é óbvio, a maioria dos trabalhadores não têm recursos para disputar a terra em igualdade de condições com terceiros, razão porque a garantia do §4º do art. 92 do ET acaba não sendo exercida. Nesta situação caberia a concessão de crédito especial para a aquisição do imóvel.

Sendo o imóvel vendido a terceiro, no decorrer do contrato de arrendamento ou de parceria, este fato não interrompe o contrato, ficando o adquirente sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante (art. 92, § 5º do ET).


14. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS: (art. 26 a 34 do Dec. 59.566/66).

14.1. Causas de extinção:

-                 Término do prazo contratual - não tendo ocorrido a renovação do mesmo por falta de iniciativa do arrendatário ou parceiro-outorgado, ou por não ter exercido o seu direito de preferência. Não havendo interesse na renovação, o arrendatário ou parceiro outorgado deverá notificar o outro contratante, no prazo dos 30 dias entre os 6 meses e os 5 meses antes do término do prazo do contrato.
-                 Por efeito de retomada: quando o arrendador ou parceiro-outorgante quer o imóvel para cultivo próprio ou através de descendente seu ( art. 22, § 2º e art. 26,II do Decreto 59.566/66). A retomada depende de notificação ao arrendatário ou parceiro-outorgado até seis  meses antes do vencimento do contrato, caso contrário, o contrato se renova automaticamente.
-                 Por efeito de confusão: quando a mesma pessoa passa à posição de arrendador e arrendatário ou parceiro-outorgante e parceiro-outorgado.
-                 Pelo distrato: é o acordo de vontades mediante o qual as partes põe fim ao contrato.
-                 Por rescisão: dá-se por vontade e iniciativa de uma das partes, nos casos de inadimplemento de obrigação contratual e de inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais, o que permite à outra parte cobrar indenização por perdas e danos.
-                 Por resolução ou extinção do direito do arrendador ou do parceiro-outorgante: é possível ocorrer nos casos de propriedade resolúvel, com o advento da causa resolutiva.
-                 Por motivo de forca maior: ocorrência de fato imprevisto e impossível de ser evitado.
-                 Por sentença judicial irrecorrível: podendo ocorrer nos casos de anulação de contrato por vício de origem.
-                 Pela perda do imóvel rural: desaparecimento com vulcão, ou por inundação.
-                 Em virtude de desapropriação: em qualquer de suas modalidades, ficando garantido ao arrendatário ou parceiro-outorgado o direito à redução proporcional da renda ou a rescindir o contrato, em caso de desapropriação parcial.
-                 Por morte do arrendatário.
-                 Por cessão do contrato sem prévio consentimento do arrendador ou parceiro­outorgante.
-                 Por falta de pagamento do aluguel ou renda: assegura o despejo, permitido ao arrendatário a purga da mora.
-                 Por dano causado à gleba ou às colheitas, desde que caracterizado o dolo ou a culpa do arrendatário ou do outorgado, caso em que cabe ação de despejo.
-                 Por causa de mudança na destinação do imóvel: ex. destruindo o capim (pecuária) para desenvolver a agricultura.
-                 Por abandono do cultivo: quando arrendatário ou parceiro-outorgado deixa de cumprir sua obrigação no trato da terra e o cuidado com a produção.

Em diversas das hipóteses de extinção dos contratos, aqui relacionadas cabe a ação de despejo para a retomada do imóvel, seguindo o rito sumaríssimo. O art. 32 do Decreto nº 59.566/66 prevê as causas do despejo, cuja enumeração legal vale tanto para os contratos de arrendamento como para os de parceria.

14.2.   Direito à indenização por perdas e danos, benfeitorias ( e plantações) – com direito de retenção.

O direito à indenização surge cada vez que uma das partes, em razão de  descumprimento de obrigação legal ou contratual causar prejuízo à outra parte,  ou por benfeitorias que ficam no imóvel. Indenizar significa tornar sem dano, no sentido de reparar o dano que a parte sofreu. Envolve, portanto, o dano emergente ( dano ou prejuízo efetivo da parte) e o lucro cessante ( o que a parte deixou de ganhar em razão do procedimento da outra parte).

As causas de extinção dos contratos agrários que resultam em prejuízo à outra parte, permitem cobrar indenização.

Quanto às benfeitorias, estas normalmente pertencem ao proprietário do imóvel. No entanto, é comum a realização de benfeitorias por parte do arrendatário ou do parceiro-outorgado, podendo estas ser classificadas em benfeitorias necessárias úteis e voluntárias. O art. 6º do Decreto nº 84.685/80, inclui entre as benfeitorias as casas de moradia, galpões, banheiros para gado, valas, silos, currais, açudes, estradas de acesso e quaisquer edificações para instalações do beneficiamento, industrialização, educação ou lazer. De qualquer forma esta enumeração não é conclusiva, mas exemplificativa. No Direito Agrário as plantações também são tidas como benfeitorias quanto são de cunho permanente e se traduzem em benefício que fica para o proprietário da terra e do qual este passará a usufruir após o término do contrato.

As benfeitorias necessárias são aquelas destinadas à reparação de defeitos e conservação das coisas, das instalações, construções e equipamentos. As benfeitorias úteis são as que melhoram o uso e aproveitamento do imóvel para os fins do próprio contrato. As benfeitorias voluptuárias são aquelas relacionadas com o embelezamento do lugar e aquelas que visam garantir mais conforto, porém não diretamente relacionadas ao uso do empreendimento conforme o objeto do contrato. (art. 24 do Dec. Nº 59.566/66)

Nos termos do artigo 95,VIII do ET, o arrendatário, ao término do contrato, tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis que edificou. Segundo a lei, apenas as benfeitorias voluptuárias dependem de prévia autorização do proprietário para que gerem direito à indenização.

Em relação à parceria, nas suas diversas modalidades, a lei não garante claramente o direito indenizatório. Para que este fique garantido, em a qualquer tipo de benfeitoria, deve haver consentimento expresso anterior do parceiro-outorgante. Contudo, levando em conta a realidade análoga, a aplicação do principio de proteção do débil econômico e, principalmente, o disposto no inciso VII do art. 96 do ET (…”aplicam-se à parceria ... as normas pertinentes ao arrendamento rural, no que couber ..., no que não estiver regulado pela presente lei”), é possível concluir que o mesmo direito indenizatório garantido ao arrendatário, cabe também ao parceiro-outorgado, entendendo-se que houve aceitação tácita quando o outorgante não se manifesta sobre as benfeitorias em edificação pelo outorgado.

Nos termos da lei, a indenização faz referência clara às benfeitorias. No entanto, as plantações, sobretudo aquelas relacionadas a culturas permanentes, como fruteiras, etc, acabam sendo incluídas nos cálculos de indenização. Neste sentido é o entendimento pacífico dos tribunais, de forma a evitar o benefício ou enriquecimento ilícito a uma das partes e o prejuízo à outra.

Ao parceiro-outorgado cabe, também, a indenização quando o outorgante não cumpre os prazos mínimos contratuais. Num contrato celebrado por dois anos, sabendo-se que o prazo mínimo de 3 anos é irrenunciável, pode o parceiro-outorgado pleitear, mesmo pela via judicial, o cumprimento do prazo legal ou, caso isto se torne inviável, a indenização pelo tempo que falta para o cumprimento do contrato nas condições definidas em lei. Neste caso, o parâmetro para a indenização é a quantidade colhida no ano anterior.

14.3.   Direito de retenção:

Na extinção dos contratos, seja sem o cumprimento do prazo garantido por lei, como nos casos de edificação de benfeitorias, o arrendatário, assim como o parceiro-outorgado, podem exercer o direito de retenção do imóvel até serem indenizados pelas benfeitorias, conforme estabelece a parte final do inciso VIII do artigo 95 do ET. O §1º do art. 25 do Decreto nº 59.566/66 reafirma este direito de retenção.

O direito de retenção pode ser pleiteado em juízo e deferido liminarmente. Com isso, o contratado fica no imóvel até que se apure o valor das benfeitorias e lhe seja efetuado o pagamento.


15. CONSIDERAÇÕES FINAIS:

Como já se disse no inicio, os contratos agrários, com as regras do Estatuto da Terra e seus regulamentos, estabeleceram significativos avanços em relação à legislação anterior. Atualmente, o novo Código Civil fez importante acréscimo referente à função social do contrato, dando novo enfoque também aos contratos agrários. De resto, o Código Civil é de aplicação subsidiária.

Cabe ressaltar, contudo, que as normas referentes aos contratos agrários não garantem efetivamente os direitos de quem cultiva a terra, principalmente no que diz respeito ao acesso à terra, constitucionalmente garantido a todos. Pelas regras em vigor, o trabalhador da terra alheia acaba por contribuir com a produção, com o progresso econômico do proprietário e o cumprimento da função social da terra, mas tal prática não lhe garante o acesso à terra que cultiva. Além disso, com seu trabalho, contribui para não ter acesso definitivo à terra em que produz, uma vez que esta, com seu trabalho, passa a cumprir a função social.

Não é este o modelo em vigor em todos os países. As experiências são variadas e vão desde a exigência de cultivo direto da terra pelo proprietário até a proibição de realização de contratos agrários para a exploração da terra por terceiros.

Em relação aos prazos, apesar de serem definidos como mínimos na lei é normal que não sejam cumpridos pelos proprietários, ou então se transformam em prazos máximos. De fato são prazos exíguos, principalmente a se levar em conta a maior preocupação com práticas conservacionistas. Neste sentido os contratos agrários deveriam ter duração maior, a exemplo do que ocorre em outros países.

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