PARECER ACERCA VAGA GARAGEM CONDOMÍNIO EDILÍCIO



A propriedade, no Direito Civil, consiste na fruição plena e exclusiva, por uma pessoa, de um determinado bem.

A sua definição é, portanto, extraída das prerrogativas que o domínio oferece: usar, gozar, dispor reivindicar a coisa de quem quer que indevidamente a detenha.

Assim, o artigo 5º, inciso XXII, da Carta Magna estabelece ser garantida aos brasileiros e estrangeiros a inviolabilidade do direito à propriedade.
Por sua vez, no artigo 170 da Constituição Federal, vê-se estipulado que a ordem econômica deverá observar vários princípios, entre os quais a propriedade privada (artigo 170, inciso II).

Se assim o é, o condômino, dispondo de propriedade constituída por vaga autônoma de garagem, não pode ser privado ou ter o seu uso, fruição, disposição e reivindicação modificado por lei posterior.

Sendo assim, a aplicação do art. 1.338 do Código Civil, diz respeito à locação de vagas de garagem a estranhos, para os condomínios instituídos após o início da vigência da lei. 12.607/2012 dependerá de expressa autorização da convenção, ainda que se trate de vaga de garagem qualificada como fração ideal por uma questão de lógica e interpretação sistemática.

Há, ainda, o dever de cumprimento daquelas disposições aprovadas pelos próprios condôminos na Convenção do Condomínio, as quais constituem lei particular do agrupamento dos integrantes deste, e estão sujeitos a estrita obediência. Se ali constar que a porta externa do edifício se feche a determinada hora, ou que determinadas pessoas não podem circular pelo hall social, ou usar o elevador social, ou que nenhum  condômino tem a faculdade de manobrar seu carro na garagem comum, o que não podem permanecer crianças nos corredores, os condôminos e seus locatários, todos os habitantes, em suma, são obrigados a tais preceitos, sob as sanções impostas no mesmo regulamento ou convenção.

Trata-se, é bem verdade, de normas restritivas da liberdade individual, mas, da mesma forma que toda vida em sociedade impõe a cada um limitações à sua atuação livre em benefício do princípio social de convivência, assim também naquele pequeno agrupamento de pessoas, que compõem uma comunidade especial, adotando como normas convenientes à tranquilidade interna desta certas limitações à liberdade de cada um em proveito da melhor harmonia do todo, têm aquelas restrições e limitações um sentido de princípio de disciplina social interna, de natureza cogente a todos os que penetram no círculo social restrito.

Todavia, a questão envolvendo o conteúdo da convenção não parece ter resposta simples quando nela passam a ser previstas disposições que limitam o direito de propriedade em verdadeiro confronto com a legislação ordinária e constitucional.

Nestas hipóteses, as disposições estatutárias da convenção não podem prevalecer. Isto porque, por mais necessário que seja o respeito às regras internas e à autonomia da vontade dos “contratantes” que decidiram impor ainda mais limitações à sua propriedade privada comum, tais disposições convencionais não podem ultrapassar um limite tal que viole o direito de propriedade do condômino ao ponto de desrespeitar a sua função social e outros princípios constitucionais.

 A utilização do bom senso, do critério do bonus pater familiae é instrumento adequado a auxiliar a solução de casos como estes. Não havendo prejuízo de grande ordem, imediato e plenamente constatável, com a locação aos demais condôminos, tal direito não poder ser negado, devendo, portanto, o condomínio lançar mão de outros instrumentos legais para coibir os eventos que a regra pretendia evitar.

Com efeito, se é certo que a convenção do condomínio é instrumento poderoso de legislação interna do bem comum, mormente por se tratar regulamentação de uma propriedade privada – o que revela um direito muito maior aos comunheiros de decidir o que é melhor para si dentro de uma propriedade cujo acesso e utilização de áreas comuns pode ser severamente limitado – certo é também que tal instrumento deve respeitar regras de hierarquia superior, aí incluída a legislação ordinária e a constitucional.





Cacoal-RO, 29 de março de 2017.

DANIELA BERNARDO VIEIRA DOS SANTOS
OAB/RO 7015


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