Exmo. Sr. Dr. Juiz de
direito da (...)
(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa
Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum,
rito ordinário, em face de (...)
Ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela,
cumulada com perdas e danos
O que faz com supedâneo nos argumentos de
fato e de direito a seguir aduzidos:
I – Fatos
Os autores são promitentes vendedores
(documento 2) do imóvel assim descrito e caracterizado:
(...), localizado na (...). objeto, da
matrícula nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis de (...) (documento
3).
A promessa de compra e venda (documento
2) foi efetuada em (...) pelo valor de R$ (...), para pagamento da seguinte forma:
(...)
O réu quitou as parcelas do preço no dia
(...), restando, portanto, receber a escritura para cumprimento integral do
contrato (documento 4 – cópia do termo de quitação).
Entretanto, nada obstante tenha o réu
sido notificado para receber a escritura (documento 5 – notificação),
inexplicavelmente não a atendeu.
Enquanto isto, a autora continua
responsável tributária pelos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel
(documento 6 – comprovantes de lançamentos de tributos), o que gera funestas
consequências, mormente no caso de execução fiscal com penhora de recursos
financeiros dos quais não pode prescindir.
Urge observar que a legitimidade da
proprietária – a autora –, para responder pelos tributos em que pese a
existência de promessa de compra e venda, é tema pacificado no Egrégio Superior
Tribunal de Justiça nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil:
Superior
Tribunal de Justiça. “Processual civil. Tributário.
IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do
possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema
já julgado pelo regime do art. 543-C do CPC [atual art. 1.036] e da Resolução
STJ 08/08.
1. Não há como apreciar o mérito da
controvérsia com base na dita malversação dos artigos 1.227 e 1.245 do Código
Civil, bem como nas teses a eles vinculadas, uma vez que não foram objeto de
debate pela instância ordinária, o que inviabiliza o conhecimento do especial
no ponto por ausência de prequestionamento. Incide ao caso a Súmula 282 do STF.
2. A jurisprudência desta Corte
Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer
título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU. (REsp 1110551/SP e REsp 1111202/SP – Rel. Min. Mauro
Campbell – Primeira Seção – DJ 18.6.2009 – julgados de acordo com
o regime previsto no art. 543-C do CPC).
3. Recurso especial parcialmente
conhecido e, nessa parte, provido” (REsp nº 1.272.478/SP – rel. Min.
Mauro Campbell Marques – 2ª Turma – j. em 17.11.2011 – DJe 28.11.2011).
Nessa medida, a autora foi (está sendo)
executada por dívidas fiscais (IPTUs) que recaem sobre o imóvel do réu
(documento 7 – cópia da execução fiscal e comprovante de quitação desses
tributos).
Posta desta maneira a questão, não restou alternativa à autora,
baldos os esforços para demover o réu a receber a escritura, senão ingressar
com a presente ação para buscar o desincumbir-se da obrigação de outorgar a
escritura dada a renitência do promitente comprador em recebê-la, posto que,
notificado, quedou-se inerte, configurando mora accipiendi.
II – Direito
Resta
evidente que existe interesse processual da autora, promitente vendedora, em buscar
tutela jurisdicional para compelir o réu, promitente comprador, a receber a
escritura.
O direito de propriedade do promitente
vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço pelo réu.
Na verdade, a propriedade, no sistema
que regula as promessas de compra e venda de imóveis, é mantida apenas como
garantia do recebimento de preço, não havendo mais qualquer utilidade na sua
manutenção depois do pagamento final pelo promitente comprador.
Pelo contrário, a manutenção da
propriedade pode impor à autora prejuízos consideráveis, o que justifica
plenamente o seu interesse processual.
Além do risco iminente de ser executado
por dívidas fiscais do imóvel, responde, ainda, pelos danos decorrentes de
ruína, o que se afirma com suporte no art. 937 do Código Civil,
responsabilidade esta que encontra sua origem na cautio damni infecti do
Direito Romano.
Há outras consequências, decorrentes de
obrigações propter rem, além daquelas de natureza
tributária, como as obrigações oriundas de obrigação de pagar as contas de
consumo de água, que assim é considerada por parte da jurisprudência:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de
esgoto. Pagamento do débito de consumo. Obrigação de natureza “propter rem”.
Responsabilidade do proprietário do imóvel. Reconhecimento. Procedência do
pedido inicial. Sentença reformada. Apelo da autora provido. É de natureza
“propter rem” a obrigação pelo pagamento das tarifas relativas aos serviços
públicos de fornecimento de água e coleta de esgoto, uma vez que destinados ao
imóvel, cabendo ao titular do domínio responder por eventual dívida de consumo,
independentemente de esta haver sido constituída antes da aquisição do bem ou
de quem tenha efetivamente utilizado os serviços, sendo-lhe assegurado,
contudo, o exercício do direito de regresso em ação própria”
(Apelação
nº 0205819-04.2009.8.26.0006 – rel. Mendes Gomes – São Paulo – 35ª Câmara de
Direito Privado – j. em 20.05.2013 – Data de registro: 20.05.2013 – Outros
números: 2058190420098260006).
Por todas essas razões, pelo perigo de dano
irreparável ou de difícil reparação, é indispensável a tutela que, ao final,
será requerida, inclusive através do instituto processual da tutela antecipada.
Nesse sentido, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São
Paulo:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Compromisso de venda e compra. Obrigação de fazer. Ação
ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para
compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra
integralmente pago. Interesse da promitente vendedora para que as taxas e
tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou
responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém
formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao
adquirente. Dano moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência
de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado. Ação
procedente. Recurso provido” (Apelação nº 0002542-08.2010.8.26.0077 –
rel. Francisco Loureiro – Birigui – 4ª Câmara de Direito Privado – j. em
28.04.2011 – Data de registro: 29.04.2011 – Outros números: 25420820108260077).
No seu voto, de maneira lapidar, esclareceu o insigne relator,
Desembargador Francisco Loureiro:
“Existe o direito de o promitente
comprador liberar-se da obrigação de outorgar a escritura, de recuperar a sua
liberdade e evitar todos os ônus de um imóvel registrado em seu nome, como, por
exemplo, lançamento de impostos, despesas condominiais e eventual
responsabilidade civil pelo fato da coisa”.
“Na
visão contemporânea do direito obrigacional, o pagamento, em sentido amplo, é
não somente um dever, como também um direito do devedor para liberar-se da
prestação. Cabe, assim, ação de obrigação de fazer também do promitente vendedor
contra o promitente comprador, para que a sentença substitua a escritura injustamente
negada pelo adquirente”.
“Problema surge com o registro da
escritura, ou da sentença que a substitui, que exige o recolhimento do ITBI e o
pagamento das custas e emolumentos devidos ao registrador e ao Estado, ou de
imposto predial em atraso. Em tal caso, abre-se em favor do promitente vendedor
uma obrigação alternativa. Ou recolhe os impostos e taxas, faz o registro e
posteriormente pede o reembolso, ou requer ao juiz a fixação de multa (...) até
que o promitente comprador promova o recolhimento das citadas verbas e o registro”.
Em igual sentido, entre inúmeras decisões
do Tribunal de Justiça, a Apelação nº 466.654.4/8-00 (j. em 07.12.2006 – Quarta
Câmara de Direito Privado).
Por fim, é preciso observar que a simples recusa do credor em
receber aquilo que o devedor oferece no tempo, lugar e forma convencionados,
configura a mora accipiendi.
O art. 401 do Código Civil estipula, no inciso II, a hipótese de
purgação da mora pelo credor que não recebe o que lhe é devido:
“Art. 401. Purga-se a mora:
(...)
II – por parte do credor oferecendo-se
este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma
data;”
E é exatamente este direito, de liberar-se
da obrigação de outorgar a escritura (crédito do réu no contrato bilateral e
comutativo de promessa de compra e venda), que a autora visa exercer com a
propositura da vertente ação.
Isto posto, vejamos o:
III – Pedido
a) Tutela provisória de natureza antecipada
de urgência:
Tendo em vista a verossimilhança das
alegações, a prova inequívoca da existência do contrato entre as partes bem
como da quitação, além da notificação não atendida pelo réu, requer a autora,
nos termos dos arts. 294, 297, 300 e 536 e 537 do Código de Processo Civil,
digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela ora requerida, determinando que
o réu, sob pena de multa diária de 1.000,00 (mil reais), receba a escritura no
prazo de 15 (quinze) dias, sem prejuízo das perdas e danos decorrentes da sua
omissão (Código de Processo Civil, art. 500).
b) Mérito
Diante de todo o exposto, requer a
autora seja a presente ação julgada procedente, com:
a) A confirmação da tutela antecipada
que espera seja irrogada;
b) Na hipótese de não ter sido concedida
a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o
julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de
receber a escritura, valendo a sentença como título hábil ao registro nos
termos do caput do art. 497 do Código de Processo
Civil, além da condenação do réu, nesta eventualidade, ao ressarcimento dos
valores despendidos pela autora com escritura, registro e tributos incidentes
sobre a transmissão;
ou (escolher o pedido acima ou o
seguinte)
b) Na hipótese de não ter sido concedida
a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o
julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de
receber a escritura no prazo de 15 (quinze dias) sob pena de multa diária de R$
1.000,00 (mil reais) ou outra que Vossa Excelência julgar suficiente, tudo nos
termos dos arts. 497 e 537 do Código de Processo Civil;
c) A condenação do réu nos prejuízos
consubstanciados no ressarcimento dos tributos (IPTUs) lançados em nome da autora
e por ela pagos nos termos dos documentos anexos (documento 7) (caso
existentes, senão, suprimir).
Por fim, requer a condenação do réu no
pagamento das custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por
bem arbitrar nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.
IV – Citação
Requer-se que a citação do réu seja
efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do Código de
Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do
Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os
fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o
respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas
determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a),
comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o
respectivo endereço.
Ou
Nos termos do art. 246, II, do Código de
Processo Civil (justificar o motivo, posto que a citação por Oficial de Justiça
é subsidiária) requer-se a citação do réu por intermédio do Sr. Oficial de
Justiça para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do
Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os
fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o
respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas
determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a),
comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o
respectivo endereço, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da
diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 212, § 2º).
V – Audiência de Conciliação
Nos termos do art. 334, § 5º do Código
de Processo Civil, os autores desde já manifesta, pela natureza do litígio,
desinteresse em autocomposição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e
demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver
amigavelmente a questão, os autores desde já, nos termos do art. 335 do Código
de Processo Civil, manifestam interesse em autocomposição, aguardando a
designação de audiência de conciliação.
VI – Provas
Requer-se provar o alegado por
todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de
prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena
de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo,
se negue a depor (art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil).
VII – Valor da causa
Dá-se à causa o valor de R$ (... a
princípio, o valor do contrato, mas é possível admitir valor de referência).
Termos em que, cumpridas as necessárias
formalidades legais, deve a presente ser recebida, conhecida, processada e
acolhida, como medida de inteira Justiça.
Data
Advogado (OAB)
Fonte: Scavone Junior, Luiz Antonio, 1966- Modelos de peças no novo Código de Processo Civil / Rio de Janeiro: Forense, 2015.
Fonte: Scavone Junior, Luiz Antonio, 1966- Modelos de peças no novo Código de Processo Civil / Rio de Janeiro: Forense, 2015.
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