Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Vara do Juizado Especial
Cível de (...).
Processo n. (...)
(...), conforme instrumento de mandato anexo (documento 1), vem,
respeitosamente, perante Vossa Excelência, nos autos da ação de repetição de
indébito em epígrafe, promovida por (...), já devidamente qualificado,
apresentar
Contestação
o que faz com fundamento nas razões de fato e de direito a seguir
aduzidas:
I – Incompetência territorial, inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor e ilegitimidade ativa
Preliminarmente, mister se faz
destacar que este Juízo não se mostra competente, o que se afirma em razão de
dois fatos relevantes, omitidos intencionalmente pelo autor:
a) trata-se, ele, autor, de especulador imobiliário e, nesta
medida, não é consumidor;
b) existe previsão contratual de foro competente (São Paulo/SP –
cláusula... fls...).
O autor firmou com a contestante três contratos de promessa de
venda e compra de unidades habitacionais do Edifício (...), quais sejam: (...)
(documentos 3 e 4).
Para cada uma das unidades que adquiriu, o autor distribuiu ações
requerendo repetição do que pagou a título de comissão de corretagem e SATI.
As ações referentes às unidades (...) e (...) são de teor idêntico
à exordial desta demanda, bem como tramitam nesta e. Juízo (documento 05/06).
Demais disso, cumpre destacar que o autor cedeu seus direitos e
deveres contratuais referentes ao apto. 54-B a terceiros (documento 7), tendo
recentemente feito o mesmo com o contrato que embasa esta ação (documento 8).
Outrossim, o autor também promove ação de resolução contratual em
face da (...) (documento 9) na qual igualmente requer repetição de pagamentos
relativos à comissão de corretagem e SATI, bem como ação repetição de indébito
nos mesmos moldes em face de (...) (documento 10).
Posta assim a questão, o autor não é destinatário final dos
imóveis que adquire na exata medida em que, à toda evidência, firma contratos
de compromisso de venda e compra, aguarda valorização imobiliária para, em
seguida, revende-los e obter lucros, inclusive promovendo diversas ações de
repetição de indébito contra os promitentes vendedores.
Logo, curial concluir que não se trata de consumidor[1],
mas especulador imobiliário que atua de maneira empresarial.
Se não é consumidor, fato é que não pode
se valer da benesse concedida pelo inciso I do art. 101 do CDC[2],
qual seja, a de distribuir a ação no foro de seu domicílio.
Neste diapasão, importante verificar que
as partes elegeram contratualmente (cláusula... do contrato – fls... e
documento 2) o Foro da Comarca de São Paulo/SP para dirimirem quaisquer assuntos:
(...)
Sem embargo, cumpre informar que, na
ação promovida pelo autor em face de (...) perante este D. Juízo (documento
10), foi proferida sentença julgando o processo extinto com fundamento no art.
51, III, da Lei 9.099/95[3], uma vez que no contrato
ali discutido também havia cláusula de eleição de foro (documento 11).
Some-se a isto o fato de o autor não
figurar mais como parte neste contrato, tornando-se patente sua ilegitimidade e
falta de interesse para ingressar em juízo em face da ré, uma vez que
transferiu seus direitos e deveres contratuais a terceiros, fato que o torna
carecedor da ação (art. 337, XI, do CPC) (documento 08).
Ex positis,
em razão do disposto no art. 53, III, do CPC, o presente feito deve ser extinto
uma vez presente a cláusula de eleição de foro no contrato e ausente a
aplicação da Lei Consumerista, tendo em vista que o autor não se enquadra no
conceito de destinatário final.
Mesmo assim, requer seja a vertente ação
extinta sem resolução do mérito, com fulcro no inc. VI do art. 485 do CPC[4],
uma vez que o autor é carecedor da ação.
II – Incidente de uniformização
Primeiramente, pondo fim à celeuma que
envolve o tema “corretagem”, a turma de uniformização do sistema dos juizados
especiais do Estado de São Paulo, uniformizou entendimento no sentido de que a
comissão de corretagem nos contratos imobiliários é devida e pode ser imputada
ao comprador do imóvel, inexistindo abusividade ou “venda casada”.
Eis o entendimento firmado no v. acórdão
proferido nos autos do Pedido de Uniformização nº 0000018-42.2014.8.26.0968[5],
julgado em 03.07.2014 e publicado no dia 15.07.2014, cuja cópia se anexa
(documento 12), no qual, com percuciência, discorre o Ilustríssimo Dr. Fernão
Borba Franco:
“(...) Dizer
que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a
intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas
partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta,
o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a
respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento
direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador –
não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente
prestado.
Finalmente, não parece correto concluir que há
venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e
que podem ser repassados, direta ou indiretamente, aos compradores. Portanto,
não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel,
mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser
incluídos no preço final”.
Desta forma, existe entendimento
jurisprudencial pacificador segundo o qual a corretagem pode ser repassada ao
adquirente do imóvel e que sua contratação não configura “venda casada”, ao
contrário do que intenta o requerente fazer.
Isto posto, a presente ação não merece
prosperar em razão da falta de interesse processual, devendo o feito ser
extinto sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e VI, e 330, II,
ambos do CPC.
A requerida é parte flagrantemente
ilegítima para responder aos termos da vertente ação.
Isto porque não recebeu a comissão
pleiteada, que foi paga à (...) (fls...), em razão da efetiva conclusão do
negócio, não havendo, quanto à comissão, relação de direito material entre as
partes, requerente e requerida, apta a ensejar a participação desta no polo
passivo, pelo que se observa do documento constante das fls...:
(Inserir imagem da
cópia do recibo ou contrato firmado com o intermediário)
É nesse sentido o seguinte julgado[6]:
“Ação de
indenização por danos materiais e morais. Instrumento de Promessa de Venda e
Compra de imóvel, para pagamento em parcelas. Desistência dos autores.
Pretensão de devolução da comissão de corretagem e indenização por danos
morais. Sentença procedente determinando a devolução dos valores recebidos pela
comissão de corretagem, e danos morais. Data da Distribuição: 03.12.2011; Valor
da Causa: R$ 27.941,00. Inconformadas apelam as rés, sustentando que são partes
ilegítimas para responder a ação, porquanto os cheques declinados na inicial
foram entregues à Lopes a título de comissão; tais valores foram entregues à
empresa Lopes, na condição de responsável pela intermediação das vendas; dos
cheques emitidos pelos apelados, apenas dois foram entregues à apelante, e o
valor foi devolvido quando do distrato; a entrega dos cheques nas mãos dos
corretores se confirma pelos próprios canhotos de cheques juntados pelos
apelados; inexistindo ato ilícito, não há se falar em danos morais; pugnam pela
redução dos honorários advocatícios. Preliminar de ilegitimidade passiva.
Cabimento. Relação de intermediação de vendas, do qual não participaram as rés,
o que as torna parte ilegítima para responder pela respectiva comissão de corretagem.
Comissão de corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe seja seu
pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste óbice à avença em
sentido diverso, carreando tal ônus ao comprador. Assinatura de documento que
claramente dispunha acerca da comissão de corretagem. Verba que é devida sempre
que a intermediação se efetive, com a assinatura do instrumento particular de
venda e compra, ainda que este não se aperfeiçoe, por desistência das partes,
como no caso em apreço. Inteligência do art. 725, CC. Sentença de procedência.
Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento do mérito (TJSP
– 0013992-16.2010.8.26.0604 – Apelação – Relator: James Siano – Comarca: Sumaré
– Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 18.07.2012
– Data de registro: 19.07.2012 – Outros números: 139921620108260604).
Em consonância com o acatado, a extinção
do processo sem resolução de mérito é medida que se impõe também nos termos dos
arts. 485, I e VI, e 330, II, do Código de Processo Civil.
IV – Verdade dos fatos
O autor propôs a presente ação de repetição de indébito em razão
da aquisição que fez de imóvel da requerida (...) (fls...) nos termos do
contrato (fls... e documento 2).
Alega, em síntese, na sua fabulada história, que no ato da
assinatura do contrato de promessa de venda e compra do imóvel, além de ter
pago o sinal negociado, fora compelido a pagar comissão de corretagem
diretamente aos intermediadores de plantão em estande de vendas do
empreendimento, que emitiram recibo (fls.) (documento 13), no importe de R$
(...).
Perde-se, assim, o requerente, em linhas e linhas de divagações, a
pintar o quadro de desinformado e enganado pela parte mais forte, a requerida.
Parece, nesta sua longa trajetória, que não tem conhecimentos,
mínimos que sejam, para enfrentar a celebração de contrato e, após celebrá-lo,
cumprir seus termos.
Esquece-se, neste momento, que se qualificou como (...) de quem se
espera o mínimo de tirocínio na celebração de negócios.
Posta assim a questão, a ré refuta visceralmente as infundadas
acusações e a pecha imposta pelo requerente.
A ré é empresa séria, com mais de 40 anos no mercado e não admite
as irresponsáveis acusações que foram lançadas pelo autor.
Não ludibria ninguém, não sonega e cumpre suas obrigações com
exação.
A bem da verdade, a insurgência do autor se limita à alegação
segundo a qual teria “pago por fora” comissão de corretagem de R$ (...) e
Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) de R$ (...), requerendo a
condenação da ré a devolvê-los em dobro.
Trata-se, a toda evidência, de artimanha do autor para ludibriar o
leitor de sua exordial.
Realmente, não está mesmo agindo de forma séria.
Ora, Excelência, para concluir diversamente da pretensão autoral
e, conseguintemente, derrubar toda a pretensão estampada na exordial, basta
verificar a planilha de cálculo da unidade adquirida (fls... – documento 13)
devidamente assinada pelo autor na mesma data da assinatura do contrato de
promessa de venda e compra (...), para constatar com extrema singeleza, que o
valor total do negócio foi de R$ (...) e que, descontada a comissão (R$...), resultou no valor de R$ (...) para a unidade, exatamente o valor que
consta de seu respectivo contrato (doc. 02).
Extrai-se da planilha firmada pelo requerente (fls. 22 / doc. 13):
(Colocar imagem digitalizada da
planilha/proposta)
Como se vê, o autor tenta se fazer de
enganado e forçado a efetuar o pagamento de (...) aos corretores pela
intermediação da venda e pelo SATI, quando, na verdade, é ele quem está
intentando iludir este Douto Juízo e a requerida, distorcendo descaradamente a
verdade provada por documento com a alegação mentirosa que fundamenta seu
pedido, de forma a tentar fazer parecer que a ré agiu em desacordo com o
contrato e com a boa-fé, quando quem toma estas atitudes é ele, autor.
Nota-se com clareza e singeleza que a
planilha firmada pelo requerente traz expressa menção ao valor da comissão
devida ao corretor (R$...), do SATI (R$...) e do valor devido à incorporadora
constante do contrato (R$ ...).
Impossível cogitar-se, portanto, que o
requerente não tinha ciência dos valores que teria que desembolsar e que o fora
forçado a tanto.
Ora, tal afirmação do autor, que não
condiz com a realidade, causa, ainda, estranheza à ré, pelo simples fato de ser
o requerente pessoa acima da média já que se qualifica como (...), que também
adquiriu mais outras duas unidades no mesmo empreendimento (...) e, portanto,
com nível de compreensão elevado ou, no mínimo, acima da média do homem normal,
de quem se pode esperar atenção e discernimento ao contratar.
O autor, ademais, antes mesmo de apor
sua assinatura no contrato, teve a oportunidade de analisá-lo com serenidade e
atentamente, bem como indagar qualquer dúvida – como é de se pensar de alguém
que vai alocar quantias na compra de unidade imobiliária, especialmente quando
se trata de publicitário.
No
momento da celebração do contrato, as condições lhe eram favoráveis, do
contrário não o teria firmado. Agora, pretende, de má-fé, obter vantagem
indevida com desconto de valores que já foram descontados do valor total que
expressamente concordou.
Em suma, como cabalmente demonstrado, a
alegação em sua petição inicial de que fora forçado a pagar a comissão de
corretagem não está correta, ficando desde já expressamente impugnada pela
requerida.
De mais a mais, o autor atua de forma
especulativa no mercado imobiliário, haja vista que:
a) é promitente comprador de mais outras
duas unidades do empreendimento (...) (documentos 3 e 4);
b) já cedeu a terceiros os seus direitos
contratuais do contrato de promessa de venda e compra da unidade (...) e da
unidade (...) (documentos 7 e 8);
c) promove perante este Foro mais duas
ações: uma ação de resolução contratual em face da (...) em que pede repetição
de indébito (processo n. ... – documento 9) e uma ação de repetição de indébito
com exordial de idêntico teor da presente, em face da (...) (processo n. ...)
já extinta com fundamento no art. 51, III, da Lei 9.099/95 – documentos 10 e
11) e na qual também requereu repetição de pagamentos relativos a comissão de
corretagem.
Assim, ao que parece, o autor está mesmo
imbuído de má-fé.
Portanto resta patente a temeridade da lide na exata medida em que
deduz sua pretensão contra fato incontroverso e altera a verdade dos fatos,
sendo mister a sua condenação por litigância de má-fé nos termos do art. 80, I
e II, do CPC, ao pagamento de multa de 10% do valor da causa e à indenização de
todas as despesas, que são as seguintes (...), inclusive os honorários
contratuais dos patronos da ré, além daqueles arbitrados a título de
sucumbência nos termos do art. 81, caput e § 3º, do
CPC.
Em síntese, estes os fatos dignos de nota e rebate.
IV – Direito
Dos fatos provados por documentos, notadamente a planilha de
cálculos comparada com o contrato, é de solar clareza que do valor do imóvel
efetivamente acertado, descontou-se o valor devido a título de comissão de
corretagem, pago diretamente pelo requerente e somente o saldo foi colocado no
contrato entre as partes.
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo vêm
emprestando validade à praxe contratual, negando o pedido de restituição do que
foi pago a título de comissão nesses casos, como faz o requerente na vertente
ação, nos termos extraídos do teor dos seguintes votos condutores:
“O costume é que a corretora pessoa
jurídica receba a comissão sobre a venda e ela, em seguida, faça internamente o
rateio proporcional, retendo para si uma parte, e o restante distribuído entre
os profissionais que participaram do negócio.
Desta forma, da comissão total, no
valor de R$ 42.807,15 e que integram o preço do imóvel, no importe de R$
1.306.950,00, ficou assim distribuída a comissão: R$ 24.559,07 para a ré (...),
R$ 13.652,00 para a corretora (...), e R$ 4.556,08 para a corretora (...).
(...)
O que ocorreu, no caso concreto, foi o
encurtamento da distância que o valor da comissão teria que percorrer até aos
seus destinatários se tivesse que ser pago pela vendedora. O comprador, pagando
a comissão diretamente aos profissionais e à (...) de forma desmembrada,
agilizou a remuneração dos serviços prestados por todos os envolvidos no
negócio.
Por motivos de ajuste entre a vendedora
(...) e a corretora (...), foram estipulados os pagamentos da forma como
narrado, não havendo nada de irregular” (TJSP – Apelação n.
367.321.4/7-00 – 7ª Câmara de Direito Privado. rel. Des: Élcio Trujilo – j. em
11.11.2009)
Afinal, de qualquer maneira, a comissão sempre é paga pelo
comprador, seja indireta ou diretamente como no caso, pois seu custo é embutido
no preço do imóvel.
“Em verdade, a comissão é devida pelo
vendedor, mas quem paga, ao final, é o comprador, porque ela vem embutida no
preço. Nada obsta, no entanto, que ela venha a ser destacada e seja transferida
(expressamente) ao comprador, como parte do preço. Essa prática não é incomum e
tem, evidentemente, razões fiscais” (TJSP – Apelação n.
0131555-88.2010.8.26.0100 – 7ª Câmara de Direito Privado – Rel.: Des. Luiz
Antonio Costa – j. em 07.02.2012).
Importante verificar que é admitida a possibilidade de transferir
a obrigação de pagamento da comissão para o promitente comprador, sem direito à
restituição, até nos casos de resolução do compromisso de
compra e venda.
Assim, nos termos do julgado abaixo, já mencionado na preliminar
de ilegitimidade, eis a solução dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que
agora se repete:
“(...) Preliminar de ilegitimidade passiva.
Cabimento. Relação de intermediação de vendas, do qual não participaram as rés,
o que as torna parte ilegítima para responder pela respectiva comissão de
corretagem. Comissão de corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe
seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste óbice à
avença em sentido diverso, carreando tal ônus ao comprador. Assinatura de
documento que claramente dispunha acerca da comissão de corretagem. Verba que é
devida sempre que a intermediação se efetive, com a assinatura do instrumento
particular de venda e compra, ainda que este não se aperfeiçoe, por desistência
das partes, como no caso em apreço. Inteligência do art. 725, CC. Sentença de
procedência. Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento
do mérito” (TJSP – 0013992-16.2010.8.26.0604 – Apelação – Relator: James
Siano – Comarca: Sumaré – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data
do julgamento: 18.07.2012 – Data de registro: 19.07.2012 – Outros números:
139921620108260604).
Compulsando-se os autos,
verifica-se que as partes assinaram o “Instrumento Particular de Promessa de
Venda e Compra” (doc. 02), sendo que constou expressamente do contrato que o
preço do imóvel era de R$ (...), ocasião em que também foi apresentada planilha
de cálculo que previa o valor da corretagem de R$ (...) (fls... documento 13).
Ora, ainda que em regra a vendedora, ré, suporte o pagamento da
comissão pela intermediação do negócio, como de fato ocorreu no vertente caso,
em que o preço pactuado foi de R$ (...) e aceito pelas partes (fls... –
documento 13), nada impede que o comprador assuma o pagamento mediante desconto
no preço, como de fato ocorreu.
Aliás, esta é praxe corrente no mercado e nada tem de ilegal desde
que dada ciência ao adquirente, como de fato ocorreu nos autos, não se podendo
admitir a afirmação de que fora induzido a erro ou sofreu pressão, não só
porque é dever de todos lerem o que assinam, como porque se qualifica como
empresário, o que presume o necessário tirocínio suficiente para compreender
com exatidão o teor das cláusulas do instrumento que pactuou e bem assim, da
planilha de cálculo (fls... – documento 13), extremamente simplificada.
Ressalte-se que o simples fato de se tratar de contrato de adesão
não torna, por si só, suas cláusulas abusivas, nem tampouco retira a vontade do
consumidor, que tem livre arbítrio em assiná-lo ou não, podendo perfeitamente
procurar outro empreendimento, cujas disposições contratuais se mostrem, a seu
ver, mais justas.
Assim, imperativo que se demonstrasse a abusividade, o que, pelo
atento exame, não se dá no caso vertente em relação à taxa de corretagem, não havendo,
por conseguinte, que se falar em repetição do indébito.
Ademais, observa-se que houve realmente a prestação dos serviços
de intermediação, tendo a (...) mantido estande e funcionários especializados
para atendimento ao público, de tal sorte que não houve propaganda enganosa, na
medida em que o imóvel foi vendido pelo preço divulgado e acertado entre as
partes
(documento...).
Quanto ao valor, ressalte-se que o percentual pago a tal título
está abaixo daquele estipulado pelo CRECI – Conselho Regional dos Corretores de
Imóveis de São Paulo, entre 6 e 8% para venda de imóveis urbanos.
Sendo assim, a despeito dos argumentos apresentados e dos
dispositivos legais mencionados, extraídos do Código de Defesa do
Consumidor, não se vislumbra qualquer irregularidade na referida cobrança.
No mesmo sentido dos julgados já mencionados, é possível
colacionar, ainda, os seguintes:
“Repetição de Indébito. Compromisso de
compra e venda. Compradora pretende devolução em dobro dos valores pagos a
titulo de comissão para imobiliária. Ausência de irregularidade na cobrança
acertada entre as partes. Sentença de improcedência. Recurso contra essa
decisão, desprovido” (TJSP – AC 9139228-27.2006.8.26.0000 – Relator Des.
Teixeira Leite – 4ª Câmara de Direito Privado – j. em 08.04.2010).
“Compromisso de compra e venda. Imóvel.
Ação ordinária com pedido de declaração de nulidade c.c. repetição de indébito
e abatimento de valores. Sentença de parcial procedência. Simulação maliciosa.
Ato bilateral. Impossibilidade de arguir o defeito ou alegá-lo em litígio de
uma contra a outra parte (Código Civil de 1916, art. 104). Coação não
demonstrada. Elementos dos autos que comprovam o pagamento voluntário dos
valores pelo comprador. A má-fé não se presume, sendo ineficaz sua mera
alegação. CC/1916, arts. 964 a 971 (CC/2002, arts. 876 a 883).
Inaplicabilidade. Ausência de indébito. Comissão de corretagem imobiliária.
Pagamento pelo comprador. Quitação dada pela intermediadora mediante desconto
nos valores repassados à vendedora. Abatimento indevido. Ação improcedente.
Sentença reformada. Redistribuição dos ônus da sucumbência. Recurso da ré
provido e recurso do autor desprovido” (TJSP – Voto n. 17061 – Apelação
n. 489.667.4/5-00 – São Paulo – j. em 11.03.2008).
Por fim, quanto ao SATI, de R$ (...), mister se faz salientar que
houve contratação por parte do requerente por sua livre iniciativa (fls... –
documento 13), não se podendo falar em qualquer imposição, até pelas razões já
mencionadas. Repete-se, para melhor visualização, a cópia da proposta:
(...)
Neste sentido:
“Compromisso de compra e venda de imóvel
Ação declaratória de nulidade de contratual
c. c. pedido de restituição de valores e indenização por danos morais SATI (Serviço de assessoria técnico judiciária). Assessoria contratada pelo autor em instrumento autônomo, no qual estão devidamente discriminados os serviços que ele estava contratando Inexistência de venda casada. Sentença mantida. Recurso desprovido” (TJSP – Apelação Cível nº 0004893-64.2010.8.26.0008).
c. c. pedido de restituição de valores e indenização por danos morais SATI (Serviço de assessoria técnico judiciária). Assessoria contratada pelo autor em instrumento autônomo, no qual estão devidamente discriminados os serviços que ele estava contratando Inexistência de venda casada. Sentença mantida. Recurso desprovido” (TJSP – Apelação Cível nº 0004893-64.2010.8.26.0008).
Fundamentou o relator:
“o que se tem é que o autor realizou a
contratação dos serviços da empresa Sati (fls. 36), e ao fazê-lo aceitou a
prestação de serviços objeto do contrato, prestação de serviços esta que ficou
a sua disposição”. Logo, a r. sentença recorrida é muito clara neste ponto, até
mesmo intuitiva. E além de ser perfeitamente clara, a conclusão do D. Magistrado
singular está correta. É que, no caso concreto, o autor não logrou êxito em
demonstrar que de fato houve a chamada “venda casada”, assim como não mencionou
“nenhum ato de violência ou coação irresistível para que ele viesse a realizar
tal contratação” (trecho da r. sentença recorrida). Ao contrário, assinou
livremente o “Contrato de Prestação de Serviço de Assessoria Técnico
Imobiliária” de nº 003744, copiado às fls. 36, em instrumento apartado do
compromisso de compra e venda e no qual está discriminado, de maneira clara e
inequívoca, os serviços que estava contratando (e que não se confundem com
serviços de corretagem), bem como a remuneração a eles relacionada, estando
conforme ao que preceitua o artigo 31 do CDC. 15. Logo, não se pode falar em
cobrança indevida, tampouco em venda casada, razão pela qual a rejeição da
pretensão veiculada na petição inicial era mesmo de rigor. 16. Inexistindo ato
ilícito (cobrança indevida, venda casada, etc.), inexiste também o dever de
indenizar.”
Outrossim, não se pode olvidar de outro fato importante: o autor vem
ingressando na justiça comum e neste juizado especial e com demandas contra
outras construtoras, se utilizando da mesma pérfida argumentação apresentada
nesta ação, ao que se verifica da cópia das exordiais das ações de ns. (...)
(documento 09) e (...) (já extinta – documentos 10 e 11), o que torna
clarividente o seu firme propósito de locupletar-se indevidamente.
Em suma, adquiriu diversos imóveis e, nesta qualidade, tampouco se
qualifica como consumidor já que não é crível que, qualificado como (...),
adquira inúmeros imóveis, de construtoras diversas e seja, em todos os casos,
destinatário final, ausente, portanto, o requisito insculpido no art. 2º da Lei
8.078/1990.
Assim, é evidente – evidentíssimo, aliás – que compra imóveis para
especular e, agora, com o abuso do direito de ação, como uma metralhadora
giratória, pretende maximizar seus lucros propondo ações contra todas as
construtoras das quais adquiriu para se locupletar ilicitamente e aumentar seus
lucros com redução indevida do preço que efetivamente, licitamente e
conscientemente contratou.
V – Pedido
Preliminarmente, requer seja o presente feito extinto, com
supedâneo no art. 51, III, da Lei 9.099/95, uma vez que o autor não é
consumidor e o contrato elege o Foro de São Paulo/SP.
Caso não seja este o entendimento de Vossa Excelência, requer seja
a presente ação extinta sem resolução de mérito, diante da ausência de
condições da ação, notadamente da ilegitimidade ativa do autor e passiva da ré,
nos termos dos artigos 485, I e VI, e 330, II, ambos do CPC.
Caso este não este D. Juízo não entenda pelo julgamento
preliminar, requer, no mérito, até em razão da existência de incidente de
uniformização mencionado nesta resposta, sejam julgados totalmente
improcedentes os pleitos formulados na petição inicial e, de qualquer forma,
com as cominações de praxe.
Haverá o requerente de ser condenada, ainda, por litigância de
má-fé nos termos do art. 80, I e II do CPC, ao pagamento de multa de 10% do
valor da causa e à indenização de todas as despesas, que são as seguintes
(...), inclusive os honorários contratuais dos patronos da ré, além daqueles
arbitrados a título de sucumbência nos termos do art. 81, caput
e § 3º do CPC.
Protesta-se desde já pela produção de todas as provas em direito
admitidas, sem exceção de qualquer uma.
Termos em que,
pede deferimento.
Data
Advogado (OAB)
[1] CDC (Lei 8.078/1990), Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou
utiliza produto ou serviço como destinatário final.
[2] CDC (Lei 8.078/1990), Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e
serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão
observadas as seguintes normas:
I – a ação pode ser
proposta no domicílio do autor;
III – quando for
reconhecida a incompetência territorial (...).
VI – verificar a
ausência de legitimidade ou de interesse processual;
[5] “Pedido de uniformização – Contrato
imobiliário – Comissão de corretagem devida pelo comprador, ausente abusividade
no contrato – Recurso não provido” (Colégio Recursal Central da Comarca de São
Paulo/SP – 0000018-42.2014.8.26.0968 – Pedido de Uniformização de Interpretação
de Lei / Repetição de indébito – Relator(a): Fernão Borba Franco – Comarca: São
Carlos – Data do julgamento: 03.07.2014 – Data de registro: 28.10.2014).
[6] Tratando do mesmo assunto:
“Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel.
Devolução das parcelas pagas. Sentença de procedência, para determinar a
rescisão do compromisso de compra e venda e condenar as Requeridas,
solidariamente, à devolução de 90% dos valores pagos pelos Autores. Requeridas
SCH02 e Trisul não recolheram os valores do preparo e do porte de remessa e
retorno, o que resulta na deserção do recurso. Requerida Abyara não celebrou o
compromisso de compra e venda. Participação limitada à intermediação imobiliária
e corretagem. Devida a comissão, porque o negócio foi concluído. Recurso das requeridas
SCH02 e Trisul não conhecido e recurso da requerida Abyara provido, para
afastar, quanto a ela, a condenação à restituição de valores pagos pelos
autores, e condenar os autores ao pagamento das despesas processuais da
requerida Abyara e dos honorários advocatícios dos patronos da requerida Abyara
(fixados em R$ 1.500,00, com correção monetária e juros moratórios de 1% ao
mês, ambos contados desde hoje com execução somente se comprovado que os
autores perderam a condição de beneficiários da gratuidade processual)” (TJSP – 0000521-59.2010.8.26.0562 – Apelação
– Relator: Flavio Abramovici – Comarca: Santos – Órgão julgador: 2ª Câmara de
Direito Privado – Data do julgamento: 13/03/2012 – Data de registro: 13/03/2012
– Outros números: 5215920108260562).
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